Apa Itu BPHTB dan Dasar Hukumnya di 2027?

Buat kamu yang berencana beli tanah atau rumah tahun depan, penting banget tahu soal BPHTB 2027. BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan saat seseorang atau badan memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan itu bisa lewat jual beli, tukar-menukar, hibah, waris, lelang, atau pemasukan dalam perseroan.

Dasar hukum utamanya masih mengacu pada Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU HKPD). Aturan teknisnya diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023. Satu hal yang berubah dan sempat ramai dibahas: saat terutangnya BPHTB untuk jual beli kini jatuh pada saat ditandatanganinya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), bukan lagi saat akta jual beli dibuat.

Tarif BPHTB 2027: Masih 5 Persen, Belum Ada Wacana Naik

Soal tarif, sampai sekarang belum ada wacana perubahan untuk 2027. Tarif BPHTB tetap ditetapkan paling tinggi sebesar 5 persen, dan hampir semua daerah memilih angka maksimal itu dalam Peraturan Daerah masing-masing.

Cara menghitungnya: kalikan tarif 5 persen dengan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Jadi rumusnya sederhana — BPHTB = 5% × (NPOP – NPOPTKP).

NPOPTKP BPHTB 2027: Ini Angka Minimal dan Contoh Daerah

NPOPTKP inilah yang sering bikin bingung. Berdasarkan Pasal 46 UU HKPD, pemerintah daerah bisa menetapkan NPOPTKP paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertama di wilayahnya. Khusus hibah wasiat atau waris dalam hubungan keluarga sedarah tertentu, batas minimalnya Rp300 juta.

Beberapa daerah punya angka yang lebih tinggi. DKI Jakarta, misalnya, menetapkan NPOPTKP Rp250 juta untuk perolehan hak pertama dan Rp1 miliar untuk waris atau hibah wasiat dalam keluarga sedarah tertentu. Jadi, cek dulu Perda di daerahmu sebelum menghitung BPHTB 2027.

Insentif BPHTB 2027 yang Bisa Kamu Manfaatkan

Sepanjang 2026–2027 ada sejumlah insentif BPHTB yang sayang kalau dilewatkan. Pemerintah pusat lewat program 3 Juta Rumah memberikan pembebasan BPHTB plus insentif pajak 100 persen atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun untuk periode 2026 dan 2027.

Di level daerah, Pemkab Sidoarjo memberikan diskon BPHTB hingga 50 persen sekaligus pembebasan denda bagi warga yang mengikuti program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL). Kebijakan ini berlaku sampai 31 Maret 2027. Ada juga layanan jemput bola dan pengajuan daring yang disediakan BPPD Sidoarjo. Kalau kamu sedang mengurus sertifikat tanah lewat program pemerintah, cek dulu apakah daerahmu memberikan keringanan serupa.

Kendala yang Sering Ditemui Saat Urus BPHTB

Meski tarif dan dasar hukumnya stabil, tantangan di lapangan tetap ada. Salah satu yang paling sering dikeluhkan wajib pajak adalah NPOPTKP yang tiba-tiba tidak muncul saat pengurusan BPHTB lewat notaris atau PPAT.

Bapenda DKI Jakarta menjelaskan bahwa ini bisa terjadi karena wajib pajak sebelumnya pernah mengajukan permohonan BPHTB melalui notaris lain dan permohonan itu masih tercatat aktif di sistem. Akibatnya, fasilitas NPOPTKP dianggap sudah terpakai, padahal prosesnya belum tuntas. Buat kamu yang berencana transaksi properti tahun depan, pastikan urusan administrasi BPHTB diselesaikan dengan rapi dan koordinasikan dengan notaris atau PPAT soal status NPOPTKP-mu.

Kesimpulan

Tarif BPHTB 2027 tetap 5 persen dan belum ada rencana kenaikan. Yang berubah justru makin banyaknya insentif — dari pembebasan BPHTB rumah pertama hingga diskon PTSL di daerah. Kuncinya: pahami NPOPTKP di daerahmu, selesaikan administrasi dengan notaris/PPAT secara tuntas, dan manfaatkan program yang tersedia sebelum tenggatnya lewat.

Sumber:

• Peraturan Daerah Kabupaten Probolinggo tentang BPHTB, Pasal 14–15
• Rumah123.com, Apa Itu BPHTB? Ini Arti, Tarif, dan Cara Menghitungnya, 27 Juli 2026
• DDTCNews, Ada Program Pendaftaran Tanah, Pemda Beri Diskon BPHTB hingga 50%, 2026
• Radar Sidoarjo, Diskon BPHTB PTSL 50 Persen dan Denda Gratis, Warga Sidoarjo Bisa Manfaatkan hingga 2027, 20 Agustus 2026
• DDTCNews, NPOPTKP BPHTB Tak Muncul di Notaris/PPAT, Ini Solusi Bapenda DKI, 14 September 2026
• Peraturan Bupati Banyuwangi tentang BPHTB, Pasal tentang NPOPTKP
• KSP, Program 3 Juta Rumah jadi karpet merah rakyat kecil punya rumah, ANTARA News, 15 April 2026